慈溪律师–《土地管理法》修正案通过!来看九大亮点

刚刚通过的土地管理法修正案,坚持土地公有制不动摇,坚持农民利益不受损,坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度,把党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律,在农村三块地改革方面作出了多项创新性的规定。

一、首次明确界定“公共利益”

以往宪法和土地管理法都规定国家为了“公共利益”的需要可以征地。但对于什么是公共利益,长期以来法律并无明确界定,加上土地管理法规定任何单位和个人进行建设必须依法申请使用国有土地,导致征地成为获得建设用地的唯一途径。这次我们在总结试点经验的基础上,采用列举的方式,对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定:因军事、外交,政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程,以及成片开发建设等六种情况确需要征地的,可以依法实施征收。

二、完善征地程序

一是要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示,还要与被征地农民协商;

二是在必要时政府要组织召开听证会,跟农民签订协议后才能提出征地申请,办理征地的审批手续;

三是把原来的批后公告改为了批前公告,使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

三、改革征地补偿

一是首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。

二是以区片综合地价补偿取代原来的按土地原用途年产值补偿的做法。区片综合地价除了考虑土地产值,还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素予以综合制定。

三是补偿项目方面在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费,从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

四、清除集体建设用地入市的法律障碍删除了原土地管理法第43条,有关任何单位或个人建设需要使用土地的必须使用国有土地的规定,改变了过去农村的土地必须征收为国有才能进入市场的问题。

五、明确集体建设用地入市的条件和程序规定农村集体建设用地在符合规划(必须是工业或者商业等经营性用途)、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

六、明确使用者再转让的权利使用者取得农村集体建设用地使用权之后,还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。第4、5、6点是土地管理法一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

七、下放了宅基地的审批权明确要求通过规划合理安排农村的宅基地,为改善农村的居住条件提供便利。

八、增加了户有所居的规定针对有些地方的宅基地用地比较紧张的情况,这次法律规定地方政府要想办法采取其他方式保障实现农村居民居住的权利。

九、允许宅基地有条件流转对于已进城落户的农村村民,允许他们自愿有偿退出宅基地。因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程,在整个过程中我们要有足够的耐心,如果农民不愿意退出宅基地,地方政府不能强迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上。
总体来看,这次新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法,在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。

来源:新法治 工程地产法律营

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